Covid-19期间导航施工合同

新冠肺炎大流行给建筑公司带来了许多挑战,并提出了在此期间如何妥善处理建筑合同的问题。承包商应该以大流行之前的方式对待合同吗?或者现在是修改其战略的时候了?新的挑战可能会使你的建筑合同有必要修改一些条款。

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Covid-19如何影响建设项目

考虑到新冠肺炎大流行已经并可能继续影响建筑业的所有方面,改变协商建筑合同的方式是有意义的。不受公司控制的力量可能会造成小到不便,大到障碍,最终影响项目的时间、成本和可行性。以下是建筑企业感受到COVID-19影响的一些主要途径:

1.政府规定

在州和地方一级,美国和其他国家的一些地区经历了各种类型的关闭。在许多情况下,为了帮助减缓冠状病毒的传播,家庭以外的非必要工作已经停止。建筑工作是否必要取决于管辖范围,也可能取决于具体的项目。

不同地理区域的政府指令是不一致的,而且它们也在不断演变。即使你所在的州或城市现在允许建筑工程继续进行,也可能不是一个月后。建筑公司目前正在与这种不确定性作斗争,并可能在一段时间内继续与之斗争。停工导致建筑企业搁置项目,未来停工的风险永远存在,这应该会影响组织构建合同的方式。

2.劳动力短缺

在此期间,建筑公司面临的另一个主要问题是劳动力短缺。这是独立于新冠肺炎之外的建筑业持续存在的问题,但疫情加剧了这一问题。一个问题是工人感染了这种病毒。当这种情况发生时,同一机组的其他工作人员可能已经接触了病毒。即使疫情没有在员工中爆发,他们也可能不得不自我隔离,导致公司一次人手短缺好几个星期。

除了生病之外,还有其他一些因素让一些建筑工人呆在家里。这包括从公共交通到儿童保育的一切问题。造成劳动力短缺的另一个原因是导致裁员或暂时休假的经济因素。虽然有些企业很幸运地保留了所有员工,所有建筑公司的一半美国设备制造商协会(Association of Equipment Manufacturers)的一项调查显示,该公司不得不裁员。

3.供应链中断

供应链中断在许多行业(包括建筑)中都是另一个主要挑战。必威坑人至少,供应链问题导致材料滞后时间,可以延迟项目时间表。在更严重的情况下,供应链中断可能意味着公司必须找到新供应商。在最糟糕的情况下,它可能意味着完全无法找到工作所需的材料。

这个问题对于那些习惯了的公司尤其明显从亚洲采购某些设备或材料,如轧制橡胶、钢材、铝、水泥、暖通空调设备、电气设备等。供应链中断会产生连锁反应,会给整个供应链带来问题,所以你的建筑公司可能在某种程度上感受到了影响。

4.材料成本上涨

即使你能得到工作所需的材料,这些材料可能也会更贵。根据全国住宅建筑商协会(NAHB)的数据,构建木材的成本增长超过170%2020年4月中旬至9月中旬这一增幅意味着单户住宅的新建成本增加了逾1.6万美元。

在未来几个月,供应链和材料需求的变化可能继续造成价格波动。如果承包商在施工协议中没有考虑到这种可能性,价格上涨可能会侵蚀他们的利润。承包商可能需要向项目业主解释为什么此时项目的总成本会增加。

5.收入流减少

上述许多问题导致承包商的收入流减少。材料成本上升和供应链中断等问题对许多承包商的利润产生了负面影响,甚至导致一些人只是在工作中脱颖而出。关机和其他情况已经阻止了一些所有者或一般承包商取得进步,即下游承包商需要支付工人并为其运营提供资金。

总之,这次大流行夸大了建筑行业原有的一些问题,并引入了新的问题,所有这些都有可能扰乱建筑项目。建筑合同必须考虑到这些潜在的新冠肺炎相关问题。

如何解释建筑合同中与大流行有关的问题

考虑到我们上面讨论的所有挑战,以及可能更多的挑战,在此期间重新评估构建建筑合同的方式是明智的。总体而言,新冠肺炎期间的施工更难以预测,变数也更多,因此施工合同应比你可能习惯的协议更灵活。这种灵活性可以使承包商和业主都受益,确保制定必要的条款,以便双方在冠状病毒相关问题需要时进行更改。

让我们来看看修改新建筑合同的六种方式,以应对与疫情相关的挑战:

1.重新考虑不可抗力条款

当疫情开始引发问题,致使合同条款无法履行时,许多项目业主和承包商都将目光转向了合同中的不可抗力条款。这一条款是建筑合同的传统内容,允许一方或双方退出协议,或允许承包商延长完成工作的时间。承包方也可以在其无法控制的特殊情况下增加合同金额。

一些不可抗力条款起到了一种笼统的作用,使用足够宽泛的语言来适用于一系列不可预见的情况。根据美国律师协会的说法,全球性大流行将合理地落在此追随者内。其他条款可能更独家,概述了构成不可抗力的原因。对于谈判前大流行的合同,缔约方应重新审视不可抗力子句,看看它是否与目前情况说明。

对于新的建筑合同,承包商应考虑修改其标准的不可抗力条款,以包括关于大流行的明确措辞。具体的语言将有助于确保双方在这一关键条款上达成一致。如果一方的选择是由于不可抗力条款中明确指出的情况,那么法院将使其退出合同的决定合法化的可能性也会增加。

在列出可能构成不可抗力的问题时,要明确问题的范围。例如,如果包括不可预见的供应链中断可能的不可抗力,确保各方都清楚这是否意味着承包商无法从建立供应商采购材料或材料是否必须完全无法从供应商在任何一个国家或一个特定的地区。

这里的关键是保留一些语言足够灵活,以至于它可以通过在需要在需要的特定语言中遵守可能在另一方的青睐的含糊之处来覆盖不可预见的问题。

2.考虑增加新的COVID-19条款

虽然不可抗力的条款是一个熟悉的,可以适应Covid-19挑战,但承包商还应考虑向合同添加新条款,明确关注大流行和可能出现的潜在问题。

在这种情况下,您可能会使您的Fornmeure条款留成更普遍的捕获量,以实现情节。您可以使用您的Covid-19条款来解决不一定是不可预见的灾难的问题,而是不可预测的情况,并且直接或间接地与大流行相关联。

承包商的挑战是确定大流行对其业务的影响的哪些方面已经存在或预见或预见,并且在合同形成后可能会出现什么可能的新问题。例如,您可能已经有了解决方法,以帮助您处理供应链中断或提高材料成本,但如果新的政府立法认为您的工作不必要并迫使它停止?或者如果你的船员经历了Covid-19爆发,那么每个人都必须留在自治区的家中?

同样,尝试在专用性和包容性之间取得适当的平衡,这将使条款在出现超出您控制范围的问题时有用。此外,请务必与业主协商,确定承包商控制范围之外的新冠肺炎相关问题导致的延期是否应得到赔偿。

3.定义你的新冠肺炎相关术语

无论您主要使用什么条款来讨论COVID-19术语,请确保这些术语在合同中有明确的定义。定义您的条款总是具有法律约束力的协议的最佳实践,但当您在您的文件中添加新的条款和条款时,它可能会被忽略。不要假设所有当事人和法院就一个术语的定义达成一致,而是要尽可能地消除歧义。

例如,你不希望遇到这样的情况:你的员工中出现了COVID-19疫情,但老板不同意疫情的构成。你需要定义的条款取决于你在合同中所包含的内容。

与COVID-19有关的任何条款都应在合同开始时就明确确定。你可以使用更通用的术语,以便在文档中重复使用,而不是在整个合同中列出几个特定的情况。如果您选择这种方法,请定义这些通用术语,并列出这些广义术语中包含的具体情况。

例如,由于政府指令可以采取不同的形式,如命令、命令和法律,您可能希望使用“COVID-19公告”这样的术语来指代对项目有管辖权的公共机构有关COVID-19的任何政府指令。在你的定义中,你可以包括构成公告的例子。

你可以使用的另一个宽泛的术语是“COVID-19状况”。这一术语可指承包者控制范围之外的与大流行病有关的任何情况。这一措辞可能包括COVID-19公告、供应链中断、劳动力短缺和其他与COVID-19相关的情况。确保你的列表包含了所有的例子,而不是所有的例子。

由于某些COVID-19情况正在发生,而在项目过程中可能出现其他情况,明智的做法是使用一个单独的术语,如“不可预见的COVID-19情况”或“未知的COVID-19情况”来描述承包商在签订合同时未知的情况。双方可以同意,这些不可预见的条件将构成可原谅的延误,而在合同订立时已知的条件则不构成可原谅的延误。

4.采用灵活的付款方式

在这段时间内,使建筑合同更加灵活的一个关键部分是选择支付方案和条款,允许成本发生不可预测的变化。的美国建筑师协会(AIA)指出一些承包商可能希望使用成本加上费用付款方案。该型号可确保承包商根据项目中产生的实际成本支付,以及涵盖更多一般费用的费用,如开销和利润更多。

使用成本加上费用计划的大多数AIA协议还包括保证最高价格(GMP)。这样,业主有一个天花板,所以他们不必无限期地担心他们的最终总和。GMP应该足够高,以便允许意外成本的空间。

如果你足够幸运地完成了一个项目而没有产生额外的成本,你可以利用共享储蓄条款,如果你在合同中包含了这一条款。这允许承包商收取其成本加费用和GMP之间的特定百分比的差额。这个百分比是纯利润。

有些合同包括“不赔偿延误”条款,这使承包商无法收回与延误有关的成本。这意味着,如果一个项目的时间比预期的长,额外的劳动力成本或延长的设备租赁等费用将削减承包商的利润。如果延误是由于承包商方面的项目管理问题造成的,这可能是合理的,但如果延误是由于与大流行有关的外部问题造成的,承包商不应承担这些费用。

承包商应避免在其合同中加入“免赔偿延迟”条款,或应明确指出,此条款不适用于与COVID-19相关的可减轻罪责的情况。您可能需要引用另一个子句来更具体地说明这些情况可能是什么样的。确保在合同中清楚地说明了补偿标准。例如,您可能会注意到,如果费用是由于与冠状病毒相关的情况造成的,而这些情况在签订合同时是未知的,且不是承包商的过错,则费用是可以补偿的。

5.调整暂停或终止工作的期限

施工合同应始终包括有关各方是否可以暂停工作或完全终止合同的一些条款。在大流行期间,您可能需要调整或添加到这些术语,以确保您为独特的风险做好准备。

有一种风险要意识到的是国家或地方政府将发出一项任务的可能性,即所有不必要的工作将被停止。如果您的项目被认为是非必要的,您可以突然和可能无限的项目暂停。预测您在合同中的这种可能性与明确的语言,声明承包商必须遵守法律任务,并指定承包商在暂停期间保护和保留工作现场的责任。

保护现场可能包括将材料固定在适当的地方,将工具或其他设备存放在上锁的容器中,遮盖或设置障碍物,张贴警告标志,安装安全摄像头或人员,以及采取其他必要的措施来保护资产和保存已完成的工作。

另一种可能性是,由于与Covid-19相关的疑虑,所有者也希望暂停工作。这是一个可能在所有者住所内发生的工作的更可能的情况。在合同中包含条款,指定这是暂停或终止工作的有效原因,承包商在这种情况下有权释放。

如果暂停,是否由于政府授权,业主的偏好或合同允许的其他原因,指定了一定的时间是一定的时间为任一方终止合同的选择。

6.考虑将项目打入阶段

对于新冠肺炎大流行期间的建筑合同,AIA的另一条建议是考虑选择非传统的调度技术,以创造更大的灵活性。一种方法是分阶段发布项目,而不是创建一个从开始到结束整个工作的契约。

这种方法尤其适用于需要好几个月才能完成的大型项目。几乎不可能预测,在这个时间点上,什么类型的条件将影响您的项目几个月前或未来一年。在某种程度上,现实总是如此,但由于疫情,有更多的变数。

将项目分解为更可管理的部分,每个部分都有自己的一组可交付成果,可以帮助您消除一些不确定性。您可以根据当时待售每次合同,包括您的时间表和价格报价,包括供应链条条件,可用劳动和其他因素。例如,您可以从网站工作和结构元素开始,并为项目后期创建新的合同。

您还可以根据交易而不是线性时间表将项目分成阶段。对于某些作业来说,这可能是不可行的,但在可能的情况下,您可以将电气工作作为一个项目里程碑,水管道等等。与我们讨论过的其他术语一样,这种方法可以帮助您对工作中的更多灵活性。

如何在项目中积极应对与疫情相关的问题

优化您的施工合同是关键,但在项目中也必须保持警惕,以确保您免受与Covid-19相关的问题的保护。这些优先考虑最多的合同提示:

  • 尽可能降低新冠肺炎相关风险:你不希望出现可避免的、可归因于COVID-19的情况。例如,如果不谨慎的安全和卫生做法导致病毒爆发,从而推迟了项目并增加了成本,该怎么办?业主可以将责任归咎于承包商,并否认这构成可赔偿的情况。
  • 索赔及时通知项目业主:当出现承包商认为有权获得额外赔偿或延长工期的情况时,承包商应立即将该索赔通知项目业主。业主可能希望在情况发生和承包商必须提出索赔之间设定一个时间限制,这样他们就可以在索赔出现时处理这些索赔。
  • 保持谨慎的记录:承包商还应对与Covid-19相关的项目进行仔细记录任何成本或其他影响。例如,只需简单地记录某些东西需要额外的时间,您想记录该延迟的具体原因以及它们与大流行相关的原因。这样,承包商可以通过证据备份请求,通知或索赔。

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