2019冠状病毒病期间的施工合同导航

2019冠状病毒病期间的施工合同导航

新冠病毒-19大流行给建筑公司带来了许多挑战,并提出了在这段时间内浏览建筑合同的最佳方式的问题。承包商是否应该像大流行前那样处理合同,还是应该修改他们的策略?新的挑战可能会使您的施工合同中的某些条款发生修改。

COVID-19如何影响建设项目

当你考虑COVID-19大流行影响和可能继续影响建筑业的所有方式时,改变谈判建筑合同的方式是有意义的。公司无法控制的力量可能会造成任何不便,从一个小问题到一个大障碍,最终影响项目的时间表、成本和可行性。建筑公司感受到新冠病毒-19影响的一些主要方式概述如下:

1.政府授权

在国家和地方各级,美国和其他国家的地区经历了各种类型的停机。在许多情况下,家庭外的非必要工作已被停止帮助缓慢冠状病毒的传播。施工工作是否被认为是必不可少的取决于管辖权,也可以遵守特定项目。

政府的任务规定在不同的地理区域不一致,而且也在不断演变。即使你所在的州或城市现在允许建筑工程继续进行,也不可能在一个月后。建筑公司目前正在与这种不确定性抗争,并可能在一段时间内继续与之抗争。停工正导致建筑企业搁置项目,未来停工的风险将影响组织未来构建合同的方式。

2.劳动力短缺

建筑公司在此期间的另一个主要问题是劳动力短缺。这是建筑业独立于Covid-19的持续问题,但大流行令人恼火了这个问题。一个问题是签订病毒的工人。发生这种情况时,同一人员的其他工人可能已经暴露于病毒。即使员工之间没有爆发,它们仍然可能还有自治区,也可以在一段时间内留下一股备体人员。

除了生病之外,还有其他因素使一些建筑工人留在家里。这包括从公共交通到儿童保育的所有问题。劳动力短缺的另一个原因是导致裁员或休假的经济因素。虽然有些企业幸运地留住了所有员工,一半的建筑公司根据设备制造商协会(Association of Equipment Manufacturers)的一项调查,在美国,雇员人数不到1000人的企业大多不得不裁员。

3.供应链中断

供应链中断是包括建筑业在内的许多行业面临的另一个重大挑战。必威坑人至少,供应链问题已经导致了材料滞后时间,这可能会推迟项目的时间表。在更严重的情况下,供应链中断可能意味着公司必须寻找新的供应商。在最糟糕的情况下,这可能意味着完全无法找到工作所需的材料。

习惯的公司对该问题特别明显从亚洲采购某些设备或材料,如轧制橡胶、钢、铝、水泥、暖通空调设备、电气设备等。供应链中断会产生连锁反应,可能会在整个供应链中引发问题,因此您的建筑公司可能会在某种程度上感受到这种影响。

4.更高的材料成本

即使您可以获得工作所需的材料,那么这些材料也可能花费更多。根据国家家庭建筑商协会(NAHB),框架木材的成本增长超过170%2020年4月中旬至9月中旬。这一增长意味着在一栋独栋住宅上新建一栋房屋的额外成本超过16000美元。

供应链和材料需求的变化可能会在未来几个月内继续造成价格波动。如果他们不考虑在其施工协议中的这种可能性,价格上涨可能进入承包商的利润。承包商可能需要向项目业主解释为什么此时项目的总体成本增加。

5.减少的收入来源

上述许多问题都导致了承包商收入的减少。原材料成本上升和供应链中断等问题对许多承包商的利润产生了负面影响,甚至导致一些承包商仅能实现收支平衡。工厂关闭和其他情况使得一些业主或总承包商无法支付进度款,而下游承包商需要支付他们的工人和运营资金。

归根结底,这场大流行夸大了建筑业先前存在的一些问题,并带来了新的问题,所有这些都有可能扰乱建筑项目。施工合同必须考虑这些潜在的新冠病毒相关问题。

如何占施工合同中的大流行相关问题

考虑到我们上面讨论的所有挑战,并且可能更多,在此期间,对您构建施工合同的方式进行重新评估。总体而言,Covid-19期间的施工不太可预测,并且更多的变量复杂,因此建筑合同应该比您可以使用的协议更灵活。这种灵活性可以使承包商和所有者受益,确保建立必要的条款,以允许双方进行更改,何时由冠心病相关问题保证。

让我们看一下六种修改新施工合同的方法,以应对流行病相关的挑战:

1.重新审视你的不可抗力条款

当这种流行病开始引起问题,使其无法履行合同条款时,许多项目业主和承包商都求助于合同中的不可抗力条款。本条款是施工合同中的传统条款,允许一方或双方退出协议,或允许承包商延长完成工程的时间。承包商也可以在其无法控制的特殊情况下增加合同金额。

一些不可抗力条款的功能是一种包罗万象,使用的语言足够广泛,适用于一系列不可预见的情况。根据美国酒吧协会在美国,一场全球大流行病完全可以归入这一“包罗万有”的规定。其他条款可能更排他性,准确地列出了什么将构成不可抗力。对于大流行前谈判达成的合同,各方应重新审议不可抗力条款,以确定该条款是否符合当前情况。

对于新的建筑合同,承包商应考虑修改其标准不可抗力条款,以明确关于大流行的语言。具体语言将有助于确保双方在这一关键条款上意见一致。如果一方当事人的决定是由于不可抗力条款中明确规定的情况而作出的,那么法院将使其退出合同的决定合法化的可能性也将增加。

在列出可能构成不可抗力的问题时,应明确问题的范围。例如,如果您将不可预见的供应链中断列为可能的不可抗力,请确保各方清楚这是否意味着承包商无法从其既定供应商处采购材料,或者该材料是否必须完全无法从该国或特定地区的任何供应商处获得。

这里的关键是要使某些语言足够灵活,以便它能够涵盖不可预见的问题,同时防止歧义,在需要的地方包含特定的语言,从而有利于另一方。

2.考虑添加新的Covid-19条款

虽然不可抗力条款是一个熟悉的条款,可以进行修改以适应COVID-19挑战,但承包商也应该考虑在合同中增加一个新条款,明确关注大流行及其可能产生的潜在问题。

在这种情况下,你可以把不可抗力条款作为一个更笼统的免责条款。您可以使用COVID-19条款来解决不一定是不可预见的灾难,但是不可预测的情况,并与大流行直接或间接相关的问题。

承包商在这方面面临的挑战是确定大流行病对其业务影响的哪些方面已经存在或可以预见,以及在签订合同后可能出现哪些新问题。例如,你可能已经有了解决供应链中断或材料成本增加的变通方法,但如果新的政府立法认为你的工作不重要并迫使它停止呢?或者如果你的船员经历了COVID-19的爆发,每个人都必须呆在家里进行自我隔离怎么办?

再次强调,要在具体性和包容性之间取得适当的平衡,如果出现超出您控制范围的问题,这将使条款变得有用。此外,请确保您与业主协商,以确定因承包商无法控制的新冠病毒相关问题导致的延期是否应予以赔偿。

3.定义与新冠病毒相关的术语

无论您主要使用什么条款来讨论新冠病毒-19条款,请确保合同中明确定义了这些条款。定义条款始终是具有法律约束力的协议的最佳实践,但在向文档中添加新条款时可能会被忽略。与其假设所有当事人和法院在一个术语的定义上意见一致,不如尽可能消除歧义。

例如,你不想因为在你的员工中经历了新冠病毒-19的爆发而导致你停止工作,但是老板不同意什么是爆发。您需要定义的条款取决于合同中包含的内容。

应在合同开始时明确建立与Covid-19相关的任何条款。而不是在整个合同中呼出几种特定情况,而是您可能更愿意使用您可以在文档中重复的更多一般术语。如果您选择此方法,请定义这些常规条款并列出这些广义内的特定情况。

例如,由于政府指令可以采取不同的形式,如命令、授权和法律,您可能希望使用“新冠病毒-19公告”这样的术语来指代对项目具有管辖权的公共机构发出的任何有关新冠病毒-19的政府指令。在您的定义中,您可以包括构成公告的示例。

您可以使用的另一个广义术语是“新冠病毒-19状况”。该术语可指承包商无法控制的与大流行相关的任何情况。这一措辞可能包括新冠病毒-19的公告、供应链中断、劳动力短缺以及与新冠病毒-19相关的其他情况。确保你的清单包括一个全面的例子,而不是一个排他性的例子。

由于某些COVID-19条件正在进行,其他COVID-19条件在项目期间可能会出现,因此在承包商未知的情况下,使用单独的术语可能是明智的,例如“不可预见的Covid-19条件”或“未知的Covid-19条件”合同的时间。各方可能同意这些不可预见的条件将构成可抵抗力的延误,而合同时的已知条件不会。

4.采用灵活的付款方式

在此期间,使施工合同更具灵活性的一个关键部分是选择允许成本发生不可预测变化的付款方案和条款。这个美国建筑师协会(AIA)指出一些承包商可能想要使用成本加费用支付方案。这种模式确保承包商根据项目期间发生的实际成本获得报酬,同时还有一笔费用,用于支付更多的一般费用,如管理费和利润。

大多数使用成本加费用方案的AIA协议还包括最高保证价格(GMP)。这样,业主就有了一个上限,所以他们不必担心他们的最终金额会无限期上升。GMP应该足够高,以允许意外成本的空间。

如果您幸运地完成了一个未经额外成本的项目,如果您在合同中包含此条款,您可能能够利用共享储蓄子句。这允许承包商在其成本和GMP之间采取指定的差异差异。这个百分比是纯粹的利润。

一些合同包括毫无赔偿金,这排除了承包商恢复与延迟相关的成本。这意味着如果一个项目需要超过预期,那么额外的劳动力成本或扩展设备租赁的费用将减少承包商的利润。如果延迟是由于承包商部分的项目管理问题,但是当延迟由与大流行相关的外部问题时,承包商不必承担这些成本。

承包商应避免在其合同中包含无误期损害赔偿条款,或应规定该条款不适用于与新冠病毒相关的可减轻责任的情况。您可能需要引用另一条款,以便更具体地了解这些情况。确保合同中的某个地方清楚地说明了赔偿标准。例如,您可能会注意到,如果这些费用是由于冠状病毒相关的情况造成的,而这些情况在合同签订时是未知的,并且不是承包商的过错,那么这些费用是可以赔偿的。

5.调整暂停或终止工作的条款

施工合同总是应该包括一些条款,关于任何一方是否以及如何可以暂停工作或完全终止合同。在大流行期间,你可能需要调整或增加这些条款,以确保你为独特的风险做好准备。

需要注意的一个风险是,州或地方政府可能会下令停止所有非必要的工作。如果你的项目被认为是不重要的,你可能会面临一个突然的,可能是无限期的项目暂停。在合同中预见这种可能性,明确规定承包商必须遵守法律规定,并明确承包商在停工期间保护和保存工作现场的责任。

保护现场可能包括将材料固定到位、将工具或其他设备存放在上锁的容器中、覆盖或封锁沟槽、张贴警告标志、安装安全摄像头或人员以及采取其他必要措施保护资产和保存已完成的工作。

另一种可能性是,即使法律允许,业主也会出于与COVID-19相关的担忧,想要暂停工作。这是一个更有可能的情况下,工作发生在业主的住宅。在合同中加入条款,明确这是否是业主暂停或终止工作的正当理由,以及在这种情况下承包商有权获得何种救济。

如果合同暂停,无论是由于政府命令,业主的偏好,还是合同中允许的其他原因,具体说明一段时间的流逝是否允许任何一方终止合同。

6.考虑将项目分成几个阶段

另一条来自于美国建筑师协会的关于COVID-19大流行期间的建筑合同的建议是考虑选择非常规的调度技术来创造更大的灵活性。一种方法是分阶段发布一个项目,而不是创建一个从头到尾管理整个工作的合同。

这种方法可能特别适用于需要数月才能完成的大型项目。在这个时候,几乎不可能预测什么样的条件会影响您未来几个月或一年的项目。在某种程度上,这始终是现实,但由于流感大流行,有更多的变数在起作用。

将项目分解成更易于管理的部分,每个部分都有自己的一组可交付成果,可以帮助你消除一些不确定性。您可以根据供应链条件、可用劳动力和其他因素,定制每个合同,包括您的时间线和报价。例如,您可以从现场工作和结构元素开始,并为项目的后期阶段创建一个新的合同。

你也可以根据交易而不是线性时间线将项目分成几个阶段。这可能对某些任务不可行,但如果可能的话,你可以将电气工作作为一个项目里程碑,管道工作作为另一个里程碑,等等。与我们讨论过的其他术语一样,这种方法可以帮助你在工作中建立更多的灵活性。

如何主动处理项目中与大流行相关的问题

优化施工合同是关键,但您也必须在项目期间保持警惕,以确保您免受与COVID-19相关的问题的影响。以下是一些让你的合同发挥最大作用的优先级提示:

  • 尽可能减轻与Covid相关的风险:您不想陷入可替代的局面,这些情况可归因于Covid-19。例如,如果粗心的安全和卫生实践导致病毒爆发会延迟项目并增加成本的情况会怎么样?所有者可以针对承包商责任并否认这构成了可赔偿的情况。
  • 及时通知项目所有者索赔人:当出现承包商认为有权获得额外赔偿或延期的情况时,承包商应立即将该索赔通知项目业主。业主可能希望在发生情况和承包商必须提出索赔之间设定一个时间限制,以便他们能够在索赔发生时处理这些索赔。
  • 仔细记录:承包商还应仔细记录与COVID-19有关的项目的任何成本或其他影响。例如,与其简单地记录某件事花了额外的时间,你还不如记录造成延迟的具体原因以及它们与疫情的关系。通过这种方式,承包商可以用其合法性的证据支持请求、通知或索赔。

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